驳黄生文！仅靠提高利率就能抑制房价？
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神州日知 祗舍
近期，北京房价在“限”“供”，即限购、限贷、限卖和扩大土地和房屋供应政策影响下，房价开始回落。
5月1日晚上，北京部分商业银行开始收紧房贷，自5月2日起，首套房贷将执行基准利率，也就是4.9%的利率，二套房贷利率上浮20%，也就是5.88%的利率。
知名投资人黄生在其微信撰文指，这可能是房地产调控以来最值得注意的政策，是房价的真正大杀器。
黄生文截图
他认为过去之所以“限”的政策过了一段时间后，房价又开始猛涨是因为房地产按揭贷款利率过低，不足5%，而其它行业贷款利率和费用接近10%，所以，导致人们蜂拥而来投机房地产，货币大量流向房地产领域，使得房地产价格猛涨，泡沫越来越大。
我理解，黄生的意思接单说按揭贷款利率相对太低➜购房者大量涌入➡房价大涨，反之，提升利率➡购房者减少➡房价下降。
表面看是否有一定道理。但是，稍懂经济学的人都知道，价格本质是个市场现象，是由供需来决定的，其它因素都是通过影响供需进而影响房价。这是个基本常识。
从利率对房价影响来看，提供按揭贷款利率实际上是影响需求，进而影响房价。
至于利率与房价是什么？并像黄生所说是简单的线性关系。
首先从历史经验看，住房制度改革以来，房价-利率关系发生了4次变化：
第1次变化：利率—房价为负相关关系
1996-2003年，8次降息，当时中国家庭收入水平较低无法形成购房需求，房地产价格从1999年的2053元/平方米上涨到2003年的2359元/平方米，涨幅14. 9%，利率—房价为负相关关系。
第2次变化：利率—房价为正相关关系
2004-2007年不断升息，并且伴随着改善性住房需求和投资性购房需求，房价从2004年的2714元/平方米上涨到2007年的3864元/平方米，涨幅42.4%，利率—房价为正相关关系。
第3次变化：利率—房价为负相关关系
2008-2009年金融危机，央行为保增长降息，在金融危机背景下，投资性需求减弱，刚性需求增加，因为后者不关心房地产资产价格变动。
综合来看，房地产价格从2008年的3799元/平方米上涨到2009年的4681元/平方米，涨幅23.2%，利率—房价为负相关关系。
第4次变化：利率—房价为负相关关系
2010年至今主基调是升息，但并未抑制房价上涨，如去年（2015）到今年（2016）深圳房价上涨一半左右，二者为正相关关系。
其次，从理论上看，我国利率与房价之间也不存在长期稳定的均衡关系。
这是由于房价的复杂性导致以单一变量预测发展趋势存在局限性，任何工具对对应现象的测度分析都非单一因子影响过程，多因子叠加效应可能会弱化某一因子所产生的作用。
具体而言，第一，非市场化的利率分布使得利率水平无法按照实际资金供需水平确定，导致利率工具对房价的影响极为有限。
第二，我国积压多年的刚性、改善性、投资性购房需求形成强大需求市场，即便上调利率提高购房成本，我国房地产市场仍出现独立逆向上涨的态势。
第三，不是利率，而是存款准备率与房价存在长期稳定的正向均衡关系。
这是由于存准率水平直接影响信贷市场资金供给规模，而房地产项目开发主要依赖于信贷资金。这也就是黄生所说的房地产本质是个金融现象，这祗舍是认同的，而且，全世界大部分人也这么认为的。
存准率提升，市场资金减少，房地产资金出现缺口，导致市场上房子少了，而提准对购房者影响甚微，一定时期的需求也是相对不变的，从而提升存准率，导致房价上升。反之，亦然。
而近年来，我国存准率处于下降轨道，这意味着市场上货币增多，对房价上涨起到了推波逐浪的局面。这是市场实际也是相吻合的。如下图。
人民币存款准备金率：大型存款类金融机构 数据来源：wind咨讯
在此需要特别指出的是，在市场经济国家，利率也是一个价格，就是资金的价格，也由市场决定，而非中央银行决定。
中央银行能决定的是再贷款率或再贴现率，这两个慨念实际就是中央银行对其他金融机构的贷款利率。中央银行决定再贷款率或再贴现率，进而影响市场利率。再贷款率或再贴现率一般和利率才是正相关关系。
一二线城市房价之所以上涨，根本在于需要太旺。
比如就北京来说，可以说全国人民只要有条件的，都想在北京拥有一套房子。如果你不限制这些人购买，北京的地位又不改变，北京的房价涨涨涨可以说是无限制的。
类似其它一二线城市也存在这个问题，如全省人民到省会、市府买房的现象。这样的需求可以说无限大的，如果不限制，一二线城市的房价照样涨涨涨无限制。
其实，看了黄生先生的一些文章，很有感触，祗舍作为一个曾经有近10年金融工作的从业者，水平也着实有限，实在看不明白黄先生在什么？
不过，经济学经金融学再高深，还是不能脱离基本的常识，专家亦不例外，希望大家都回归常识，而不是忽悠、偏激。
文末“阅读原文”附黄生原文，此文如有纰漏，欢迎黄先生在内的所有人批评指正。
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